不雅点网 9月9日，位于深圳福田CBD商圈的皇庭广场过头附庸圭臬，在京东王法拍卖平台公开拍卖，起拍价约为30.5亿元，评估价约为43.6亿元，突出于打了7折。

但9月10日，拍卖以流拍告终，这次拍卖眩惑卓绝4万东谈主围不雅，800东谈主慈祥，仅1东谈主报名。

深圳皇庭广场的流拍，不仅是单一钞票的走动清苦，骨子上折射放洋内交易地产商场在经济下行周期中的投资逻辑退换。

如今，产权了了度、剩余年限、潜在参加和长期收益才调等，正成为投资者眼中比名义扣头更伏击的有蓄意身分。

堕入流拍窘境

府上透露，皇庭广场的前身为晶岛海外购物广场。2010年，皇庭海外子公司深圳融发投资有限公司取得口头适度权，将其改名为皇庭广场。2013年12月，皇庭广场开业，而后皇庭海外一直捏有并运营该口头。

滚动发生在2016年3月，皇庭海外子公司融发投资以皇庭广场作典质，向中信相信有限职守公司借钱30亿元，期限5年。但2021年，因贷款到期未偿，皇庭广场被请求查封。

2022年3月，皇庭海外通过深圳聚拢产权走动所发布公告，拟转让其捏有的深圳融发投资有限公司100%股权，参考价钱为74.93亿元。后续，其又将转让参考价钱顺利下调18.73亿元至56.2亿元，降幅达到25%，但两次挂牌均未搜集到灵验购买意愿。

2024年7月，光曜夏岚（深圳）投资有限公司受让了中信相信对融发投资的债权，成为现任债权东谈主，通过王法拍卖面容贬责典质钞票。这次王法拍卖起拍价仅为30.53亿元，较2022年的起始挂牌价着落了近60%。

从口头层面来看，深圳皇庭广场比年来的运营施展较为郑重。运营施展上，深圳皇庭广场位于深圳福田CBD中心位置，是地铁1号线、4号线会展中心站的上盖物业，地舆位置优厚。

深港全面通关后，该口头凭借距离福田港口仅两站地铁的上风，与福田银河COCO Park、卓悦中心等，一齐成为了港东谈主北上滥用的主要主义地。

关联数据透露，2024年深圳皇庭广场日均客流卓绝10万东谈主次，周末日均12万东谈主次，大型节沐日日均客流超15万东谈主次，年客流量超4000万。客群占比上，如今项主义香港滥用者占总客流量的比例矫健在45%以上。

收入端来看，据皇庭海外8月线路的拍卖公告透露，2024年深圳皇庭广场的收入约3.69亿元，占公司全年营业收入的56.03%。

就上述数据而言，深圳皇庭广场看成一线城市中枢商圈的交易口头，钞票质料算得上优质，

但母公司皇庭海外的功绩施展骨子上却不如东谈主张。

功绩数据透露，皇庭海外已承接6年赔本，自2020年至2025年中期的净利润分手为-2.92亿元、-11.57亿元、-12.28亿元、-11.27亿元、-6.40亿元、-1.85亿元，总赔本额超46亿元。

业务赔本的同期，皇庭海外还靠近着不小的债务压力。2025年中期数据透露，鸿沟2025年6月30日，皇庭海外公司有息欠债为40.25亿元，较2024年同期的42.24亿元略有下降，但仍是处于高位。

而深圳皇庭广场是皇庭海外最中枢的钞票，鸿沟2024年底的账面价值为57.5亿元，占总钞票71.57%。

买方投资量度

买方角度来看，现时商场经济下行，交易地产商场改日靠近省略情趣，投资意愿有所训斥，对走动钞票的质料也冷漠了更高条款。

产权矫健性上，皇庭海外的关联企业之间存在多数互保公约，这也导致部分企业出现债务负约后，皇庭广场看成关联钞票被卷入多告状讼，产权矫健性受到冲击。且投资者拍下钞票后，需优先归赵典质债务，骨子参加资金粗略率会远超起拍价。

走动价钱来看，尽管深圳皇庭广场的起拍价仅为评估价的七折，看似领有较大眩惑力，但淌若攀附剩余年限，这一价钱对买家而言仍衰退奢华眩惑力。

据公告透露，深圳皇庭广场的地皮使用年限为40年，从2002年10月8日至2042年10月7日。而鸿沟2025年9月，该口头地皮使用年限仅余约17年。

频频情况下，交易地产走动中，买方深爱的钞票使用年限宽绰在20-30年，使用年限较短，最顺利的是需承担不解确的改日续期用度风险。

而在长期运营获益上，相对较短使用年限钞票也存在不小的风险。交易地产额外是零卖交易，需要长期的捏续参加，如装修校正、圭臬更新、业态升级等，这些频频需要2-3年的施工期和栽植期，参加成本也较高。

关联数据透露，一线城市中枢商圈购物中心校正单价可达800-1500元/泛泛米，10万泛泛米口头总参加预测超1亿元。若剩余年限仅 17 年，扣除校正及栽植期所需时代外，骨子可通过校正赢得收益的周期仅14-15年。

就算校正凯旋完成，后续是否能在商场上脱颖而出，已毕较好的房钱收入和销售额等，也存在省略情趣。

隐性成本上，除走动价钱外，拍卖公告透露，鸿沟移送拍卖时止，该口头波及不动产暂欠管束费约1632万元、水电费约740万元，这也意味着买方需额外承担约2372万元的欠费。

同期，王法拍卖过户可能产生的升值税、地皮升值税等在内的税费也较为雄壮，这部分用度需要由买方先行垫付。而据拍卖平台的公告透露，上述口头走动的税费达到19亿元。

深圳皇庭广场的流拍，骨子上反应出，现时投资者对不良交易钞票的投资逻辑正在发生变化。昔日，投资者对不良钞票的投资逻辑以廉价赢得钞票为主，独一扣头奢华大就称心入场。

而如今，投资者更细心钞票价值开垦的可行性，为高风险投资买单的意愿较低。

在此配景下，即使是位于中枢商圈的不良交易钞票，但如钞票若产权复杂、运营难度高，也难以眩惑成本入场。

比拟之下，投资者更倾向于遴荐产权无纠纷、无典质、产权相对单一，现时及校正后具备现款流后劲的不良钞票，这能较猛过程上幸免本人堕入投资难以回收的窘境。

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